L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en France, est prélevé sur les propriétés immobilières. Il existe des réductions de valeur possibles que l’administration fiscale autorise pour l’évaluation des propriétés soumises à l’IFI. Quelles sont ces réductions et comment les appliquer ?
Selon le fisc, la valeur des propriétés immobilières est équivalente à ce qu’un potentiel acheteur serait prêt à payer sur le marché immobilier actuel.
Pour éviter tout risque de sous-évaluation, il est préférable d’agir en tant que vendeur en fixant son prix en considération de l’état du marché et des caractéristiques du bien.
Pour cela, plusieurs méthodes et outils sont recommandés par l’administration fiscale : obtenir des estimations de son bien par au moins deux agences immobilières ; utiliser l’outil en ligne gratuit « Patrim » disponible sur le site www.impots.gouv.fr, qui compile par zone géographique et selon le périmètre que vous définissez, toutes les ventes immobilières récentes avec détails, permettant ainsi de déterminer un prix moyen de cession au mètre carré ou par pièce, etc., pour réaliser une estimation personnelle en plus de celles des professionnels. Avec « Patrim », il est fortement conseillé de considérer les trois à cinq transactions les plus pertinentes récentes du marché. Si la recherche dans une zone donnée (par exemple, à 10 km autour d’un bien à évaluer) ne donne rien, il est alors suggéré d’élargir la zone de recherche (passer à 15 ou 20 km).
Cependant, il est important de se rappeler que des décotes spécifiques sont également prévues. Elles permettent de réduire la valeur marchande des biens en fonction de leurs particularités (résidence principale, bien en location ou en indivision, propriété démembrée, ancienneté, mauvais état, etc.).
Pour les actions et autres parts sociales, la valeur vénale est généralement basée sur leur dernier cours connu, ajusté selon un ratio qui reflète la part des actifs immobiliers dans le capital de la société.
Quels abattements sont admis dans l’évaluation immobilière ?
Pour la résidence principale : un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition est appliqué pour l’IFI, à moins que le bien ne soit détenu via une SCI de gestion.
Outre cet abattement pour la résidence principale, d’autres réductions sont possibles pour l’évaluation des propriétés soumises à l’IFI en France.
Abattement pour les biens loués : un abattement basé sur la durée du bail et le profil du locataire peut être appliqué sur la valeur d’une propriété louée, variant de 10 % à 30 %. Plus précisément, l’abattement sera de 15 à 20 % pour une location classique, de 30 à 40 % pour un immeuble loué selon la « Loi 1948 », et de 5 à 10 % pour un bien loué meublé.
Abattement pour les biens en indivision : un abattement peut être appliqué lorsque plusieurs personnes détiennent un bien en indivision, basé sur le nombre de copropriétaires. Plus il y a de copropriétaires, plus l’abattement est important, pouvant aller de 10 à 30 % de la valeur concernée.
Abattement pour les biens avec des servitudes : lorsqu’un bien est affecté par des servitudes (par exemple, un droit de passage), un abattement peut être appliqué selon la nature et l’ampleur de ces servitudes.
Abattement pour les monuments historiques : 20 à 25 % de leur valeur.
Abattement pour les biens immobiliers démembrés : 20 à 30 %. Toutefois, aucun abattement n’est prévu par le fisc si le bien est utilisé comme résidence secondaire par l’usufruitier ou le nu-propriétaire. Si le bien démembré est loué, l’abattement est réduit à 15 %.
Exceptions aux réductions de valeurs vénale pour l’IFI
Il existe certaines exceptions aux réductions pour l’évaluation des biens immobiliers soumis à l’IFI en France.
Biens immobiliers professionnels : les propriétés utilisées pour des activités professionnelles (par exemple, un local commercial) ne bénéficient pas des mêmes réductions que les biens résidentiels. Ils sont évalués à leur valeur réelle sur le marché.
Biens immobiliers détenus par une SCI de gestion : pour un bien immobilier détenu via une Société Civile Immobilière de gestion, l’abattement de 30 % pour la résidence principale n’est pas applicable. La valeur du bien est donc déclarée sans réduction.
Biens immobiliers situés à l’étranger : ils ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux que ceux situés en France. Ils sont donc évalués selon les règles spécifiques du pays où ils se trouvent.
Biens détenus en résidence secondaire : aucun abattement ni réduction n’est possible.
Et les œuvres d’art ?
Concernant les œuvres d’art, l’administration fiscale française utilise des règles spécifiques pour leur évaluation dans le cadre de l’IFI.
Les œuvres d’art et objets de collection : les œuvres d’art, antiquités et objets de collection sont évalués à leur valeur réelle sur le marché de l’art, sans abattements, en raison de leur rareté et de la demande du marché.
Biens meubles : les œuvres d’art sont considérées comme des biens meubles et ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux que les biens immobiliers. Leur valeur est déclarée sans réduction.
Pour estimer la valeur d’une œuvre d’art, il est conseillé de consulter un expert en art. L’administration fiscale peut en effet demander une expertise professionnelle pour justifier la valeur déclarée.
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